房价开始暴跌：大批加拿大人被迫卖房，付巨额违约金

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加拿大房地产市场已经感受到寒意，但人们最担心的是，负债累累的房主将被迫出售房屋，从而引发房价螺旋式下跌。

凯投宏观(Capital Economics)表示，现在有迹象表明这些风险正在上升。

特许银行必须确保借款人通过抵押贷款压力测试，但非银行贷款机构受到的监管较少。

Capital表示，加拿大统计局的数据显示，第二季度非银行抵押贷款的份额并没有高于2021年底，也就是加拿大央行开始加息之前。拖欠非银行抵押贷款的比例也完全在正常范围内。

但Capital表示，仔细观察就会发现担忧的理由。最近的数据显示，向非银行贷款机构再融资的担保抵押贷款数量首次大幅增加。

这一点很重要，因为在加拿大，当购房者的贷款与价值比率超过80%时，他们就需要违约保险，这通常意味着他们已经为买房而透支了资金。

Capital副首席北美经济学家Stephen Brown表示："因此，当抵押贷款利率上升时，这些借款人更有可能无法通过压力测试。"

“向其他贷款机构进行担保抵押贷款再融资的增加表明，许多借款人已经无法再通过原贷款机构的压力测试。”

他说，到目前为止，这个数字还很小。今年第二季度，3784笔已经投保的抵押贷款，通过非银行贷款机构进行了再融资，约占非银行贷款机构再融资的4.3%，约占所有再融资的0.5%。

Capital说，未来几个月可能会有更多有保险的抵押贷款人难以再融资。

Brown表示，由于房价自2022年以来下跌了10%，持有房屋净值低于20%的房主要么处于负值，要么高于95%的贷款价值比上限。

它们还将以远高于2022年的利率进行再融资。5年期固定抵押贷款利率接近6%，意味着压力测试利率接近8%。

Brown表示："尽管非银行贷款机构今年稍早介入帮助这些借款人，但现在他们可能不太愿意这么做，因为房价下跌正在进一步侵蚀借款人的资产，且经济已进入衰退。"

与此同时，购房者却在观望。当地房地产委员会上周公布的10月份初步结果显示，随着需求降温，全国各地的房屋销售正在走弱。

National Bank of Canada的经济学家表示，加拿大最大市场多伦多的房屋销售目前下跌的状况，已经是加拿大过去两次经济衰退时期的水平。

加拿大皇家银行的经济学家说，安大略省和卑诗省的房价也开始走软。多伦多的MLS房价指数在过去三个月中逐月下降，而温哥华和Fraser Valley的10月份房价指数自3月份以来首次下降。

加拿大皇家银行经济学家Robert Hogue和Rachel Battaglia表示：“我们预计这些趋势将持续到今年余下时间。”

“我们认为，尽管有更多的选择，但加拿大许多地区的买家仍将保持观望。高利率、持续的负担能力问题和迫在眉睫的经济衰退将构成主要障碍。”

同时，加拿大央行进一步加息的可能性仍然很大，因为其管理委员会在是否需要进一步加息的问题上仍存在分歧。

央行周三发布了审议摘要，详细介绍了理事会成员在 10 月 25 日利率决定之前进行的讨论，该决定将关键利率维持在 5%。

在利率是否足够高的问题上，总结表明管理委员会成员存在分歧。“一些成员认为，政策利率很可能需要进一步提高才能使通胀恢复到目标水平。其他人认为最有可能的情况是，只要通胀率保持在该水平足够长的时间，5%的政策利率就足以使通胀率回到2%的目标。”

加拿大9月份通胀率降至3.8%，但近几个月潜在的物价压力并未缓解太多。

央行指出，排除价格波动的核心通胀指标去年仍保持在 3.5% 至 4.0% 的范围内。加拿大央行管理委员会将持续高通胀归因于多种因素，其中包括住房价格上涨。央行的加息是造成这种情况的部分原因，因为加息导致加拿大人的抵押贷款利息成本上升。

然而，央行最近指出，其他住房成本仍然居高不下，这主要是由于房地产市场的失衡。央行表示：“较高的利率通常会对房价以及与房价密切相关的其他成本(例如维护、税收和保险)施加下行压力。”

“然而，经济中住房供应持续出现结构性短缺，导致房价持续上涨。加拿大人口的快速增长加剧了现有的住房供需失衡。”